Главная Мнения Сделать жилье доступным для всех невозможно

Сделать жилье доступным для всех невозможно

Сделать жилье доступным для всех невозможно

ВЛАДИМИР ВОРОНИН
Компания: ФСК "Лидер"
Должность: Президент

Президент финансово-строительной корпорации "Лидер" Воронин Владимир рассказал IRN.ru о доступном жилье и перспективах его строительства в Москве.

- Есть ли сейчас доступное жилье в Москве?

- В связи с резким сокращением строительства жилья в Москве именно доступное жилье в столице – весьма призрачная категория. Уже сейчас цена в 140-150 тысяч рублей за квадратный метр считается для Москвы вполне нормальной ценой, и даже психологический рубеж уже пройден. А вот в Подмосковье цены во многих проектах весьма приемлемые и вполне доступные для многих граждан, желающих приобрести недвижимость в собственность.

Один из примеров доступного жилья – ЖК "Парковая 20", где однокомнатная квартира стоит 2,7 миллиона рублей. Ипотечный кредит на приобретение квартиры в этом комплексе можно взять, например, в банке "Возрождение". Минимальный первоначальный взнос составляет 20%, то есть 540 тысяч рублей. Соответственно, кредит выдается на остаток в сумме 2,16 миллиона. Если заемщик берет кредит на 20 лет, то ежемесячный платеж составляет около 27 тысяч рублей. В этом случае банку необходимо показать совокупный доход семьи (доход заемщика и созаемщика) в размере 55 тысяч. Если заемщик берет кредит на 10 лет, то ежемесячный платеж составляет 33,5 тысячи рублей, а доход семьи должен составлять около 70 тысяч. Как видите, сумма на приобретение квартиры вполне подъемная для многих наших граждан, а стоимость ежемесячных выплат вполне сопоставима со стоимостью аренды жилья. Также есть банковские ипотечные продукты с более низким первоначальным взносом в 10%.

- Из чего складывается цена квадратного метра – по процентам?

- Цена квадратного метра регулируется рынком, соотношением спроса и предложения. Если же говорить о себестоимости строительства, то проиллюстрируем на примере одного из реальных проектов в ближнем Подмосковье, которые мы рассматриваем в качестве возможного участия. Себестоимость складывается из стоимости прав на земельный участок (20%), проектно-изыскательских работ (3%), стоимости подключения и прокладки инженерных сетей (14%), собственно строительства домов (48%), благоустройства территории (2%), строительства социальных объектов (11%) и контроля за строительством (2%). Процентное соотношение статей в структуре себестоимости меняется от проекта к проекту. Иногда к этим расходам добавляются так называемые "обременения" - расселение ветхих домов, перебазирование промышленного предприятия и т.п.

- Как можно снизить себестоимость строительства?

- Например, предоставлять застройщикам бесплатно или по льготным условиям землю под строительство объекта, выделять бюджетное финансирование для строительства сетей или объектов соцкультбыта.

В качестве примера могу привести Сочи, где город предоставлял инвесторам землю и за свой счет подводил к объекту все необходимые инженерные коммуникации, застройщик только возводил дома. Эти меры существенно снижали себестоимость строительства объекта для застройщика и, соответственно, цена за квадратный метр для конечного покупателя была невысокой.

- Можно ли построить доступное жилье для всех категорий населения?

- Сделать жилье доступным для абсолютно всех категорий граждан невозможно в принципе. Для льготных категорий граждан наше государство предусмотрело определённые программы по субсидированию.

Если говорить более глобально, то при создании Фонда РЖС основной задачей и являлось насытить рынок предложением доступного жилья. Для этого Фондом разработаны и утверждены на федеральном уровне требования к качеству массового жилья, производится выявление неиспользуемых земельных участков, которые через систему аукционов распределяются между застройщиками доступного жилья. Фонд РЖС предлагает и голландские аукционы, победителем которых становится тот застройщик, который предложит минимальную цену продажи этих квартир. Эта цена квадратного метра фиксируется в договоре на застройку территории, а взамен строители получают землю бесплатно. Кстати, в среднем по статистике по России в целом дома, построенные на землях ФРЖС, являются одними из самых недорогих в своем сегменте.

- Где сейчас в Подмосковье самое доступное жилье?

- Если нарисовать типовой портрет максимально дешевой квартиры, то это будет либо город дальнего Подмосковья на удалении 80 км и далее от МКАД, или же дом от неизвестного застройщика в небольшом поселке в радиусе далее 40 км от МКАД. Вообще же цена метра очень зависит от удаленности от МКАД, транспортной доступности, экологии, престижности направления, сроков ввода в эксплуатацию. Нельзя обойти и вопрос качества инфраструктуры в городе с новостройкой (наличие детских садов, школ, поликлиник, торговых и развлекательных объектов, филиалов ВУЗов), наличие рабочих мест в самом городе проживания. Если говорить о более-менее известных застройщиках, то цена на новостройку определяется соотношением всех вышеперечисленных характеристик, а также уровнем цен на соседние новостройки.

Подвох с низкой ценой может быть, если новостройка стоит значительно дешевле среднего уровня цен по городу и её ближайших конкурентов. Так как себестоимость у одинаковых домов в одном месте примерно равна, то сверхнизкая цена может свидетельствовать о низком качестве работ, отсутствии заявленной инфраструктуры, затягивании сроков строительства или даже возможном банкротстве застройщика, неграмотно рассчитавшего экономику проекта.

- Считаете ли вы, что строительство доходных домов может решить проблему доступности жилья?

- Это вполне здравая мысль, и на западе большинство горожан живут в съемном жилье. К сожалению, рынок аренды квартир у нас представлен практически исключительно частными собственниками. Помимо того, что доходные дома практически никак не отражены в действующем законодательстве, есть проблема рентабельности таких проектов для девелоперов. За счет длительного срока окупаемости в диапазоне 25 лет (против двух-пяти в случае продажи квартир) проекты доходных домов малоинтересны застройщикам. К примеру, прибыль от сдачи в аренду офисов в среднем составляет порядка 15% годовых, в случае арендного жилья это не более 3-6%.

Длительная окупаемость во многом определяется огромной стоимостью самого земельного участка, стоимостью подключения к инженерным сетям, то есть теми расходами, которые необходимо нести сразу, еще до начала строительных работ. Для того чтобы строительство доходных домов хоть как-то было выгодно девелоперу, государство должно принять ряд мер: бесплатно выделять землю под такие проекты, выделять субсидии, ставка по кредитованию таких проектов не должна превышать 3-4% и т.д.

 

×